Sala Constitucional N° 1896/112/2008
“En cuanto a la delación de que se habría omitido el análisis de la defensa de falta de cualidad pasiva, situación que esta Sala ha calificado como incongruencia por omisión, se observa:
4.2.1 La parte agraviada interpuso tempestivamente, según la apreciación que se hace en el fallo supuestamente lesivo, la defensa de falta de cualidad pasiva, por falta de comparecencia del acreedor hipotecario, tal como requiere el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil. Por otro lado, la Sala observa que la sentencia supuestamente lesiva no realizó análisis alguno en relación con la falta de cualidad pasiva; en consecuencia, la Sala aprecia que, efectivamente, el Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo no falló sobre la falta de cualidad pasiva por falta de intervención de BANESCO Banco Universal S.A.
4.2.2 Luego de la verificación anterior, la Sala aprecia que la defensa de la compradora no puede considerarse tácitamente desestimada pues el Juzgado agraviante se limitó a comprobar el cumplimiento con las condiciones para el retracto y no hizo alguna evaluación destinada a establecer cuál era la relevancia de la hipoteca que había sido constituida sobre el inmueble para la subrogación que se ordenó; por ello, no puede deducirse del conjunto de razonamientos de la decisión que haya sido expedida la improcedencia de la defensa de falta de cualidad.
4.2.3 Por último, compete a la Sala el examen de la defensa anterior para el establecimiento de si su solución era determinante en el fondo de la controversia. Al respecto, se observa que el artículo 1.544 del Código Civil, en el capítulo sobre el retracto convencional, aplicable supletoriamente al retracto legal arrendaticio, preceptúa:
El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar al comprador no sólo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y las mejoras que hayan aumentado el valor que este tenga. No puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas estas obligaciones.
El vendedor que entra en posesión en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador.
Esa norma implica que las hipotecas y otras cargas que hubiere constituido el comprador, quedarán sin efecto a consecuencia del retracto, de manera que el comprador no pueda hacer más gravosa la adquisición del bien y, con ello, disminuir las posibilidades del retracto. En consecuencia, el ejercicio del retracto, en tanto que puede afectar las hipotecas y otras cargas, es un proceso que debe ser puesto en conocimiento de todos los que resulten afectados por su procedencia.
A igual solución puede llegarse con la aplicación del artículo 1.892 del Código Civil que establece:
Quienes tienen sobre un inmueble un derecho suspenso por una condición, o resoluble en ciertos casos, o dependiente de un título anulable, no puede sino constituir una hipoteca sujeta a las mismas eventualidades, con excepción de los casos en que la Ley dispone expresamente que la resolución o rescisión no tiene efecto en perjuicio de terceros.
Como consecuencia, la Sala concluye que la demanda de retracto legal arrendaticio afecta directamente la constitución de la hipoteca, lo que coloca esa situación en el supuesto del artículo 148 del Código de Procedimiento Civil que considera los litisconsorcios como necesarios “cuando la relación jurídico litigiosa haya de ser resulta de modo uniforme para todos los litisconsortes o cuando sea necesario por cualquier otra causa”.
En este caso, por disposición de la ley, la declaratoria con lugar del retracto, necesariamente, dejaría sin efecto la hipoteca que hubiere constituido el comprador, de manera que la relación jurídica debe resolverse de modo uniforme para comprador, vendedor, arrendatario y acreedor hipotecario del comprador.”
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