LEY DEL RÉGIMEN ESPECIAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS

 

LEY DEL RÉGIMEN ESPECIAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS

CAPÍTULO I

DISPOSICIONES GENERALES

Objeto.

Artículo 1. Garantía del derecho a la vivienda; promover y proteger el mercado inmobiliario nacional.

Ámbito de aplicación.

Artículo 2. Sólo será aplicable a los arrendamientos de viviendas posteriores a esta ley. Para los vigentes, se aplicarán las leyes anteriores.

Interés particular y orden público.

Artículo 5. Las cláusulas de los contratos son de interés particular. Las disposiciones de esta ley son de orden público. Los acuerdos de los contratantes no pueden contrariar la ley.

Voluntad de las partes.

Artículo 6. El arrendamiento se regirá por la voluntad de las partes, siempre que no contradigan lo establecido en esta Ley y el Código Civil.

CAPÍTULO II

DEL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDA

 

Autenticación del contrato.

Artículo 9. El contrato podrá ser autenticado en notaría o privado. Se perfecciona con la voluntad de las partes. Puede ser verbal.

Plazo o término del contrato.

Artículo 11. La duración del contrato y sus prórrogas será de un año, si no se estipula otro término. No hay prorroga legal.

Al vencimiento, si ninguna de las partes manifiesta poner fin al contrato, se renueva en las mismas condiciones. Opera la “tácita reconducción”.

Canon de arrendamiento.

Artículo 12. El canon será acordado entre las partes, sin más limitaciones que las establecidas en esta ley. No hay limitaciones en cuanto a monto o clase de moneda.

Ajustes de canon.

Artículo13. El canon se mantendrá durante la vigencia del contrato. En caso de prórroga o renovación, si el canon está establecido en bolívares, se podrá ajustar según el índice de inflación BCV. Si está establecido en divisas, el ajuste será libre.

Pago del canon.

Artículo 14. Mensualmente o por acuerdo entre partes. Cuando el canon sea establecido en divisas, se podrá pagar en bolívares al cambio BCV, si el arrendador lo permite.

Uso, cuido y reparaciones del inmueble.

Artículo 15. A falta de estipulación, corresponden al arrendatario las reparaciones hasta por valor de 30% del canon. Las que excedan, corresponden al arrendador, salvo las originadas por culpa del arrendatario.

Garantía.

Artículo 16. 1. Póliza de seguros que cubra daños causados al inmueble, por monto equivalente hasta tres (3) meses del canon. 2. Depósito en efectivo hasta tres (3) meses del canon, en divisas o en bolívares, si lo acepta el arrendador.

Pagos de servicios

Artículo 19. El arrendatario, pagará los gastos por los servicios de electricidad, agua, gas doméstico, aseo urbano y cualquier otro servicio que contrate. El arrendador pagará el condominio y los impuestos municipales.

Preferencia ofertiva

Artículo 20. El propietario deberá notificar por escrito al arrendatario su intención de venta, indicando el precio y las condiciones de venta. El arrendatario con más de dos (2) años, tendrá derecho preferente a comprarlo, si está solvente en sus obligaciones. El arrendatario tendrá un plazo de quince (15) días para manifestar por escrito al propietario su interés de adquirir el inmueble bajo las condiciones ofrecidas. Si el arrendatario rechaza la oferta o no responde en el plazo establecido, el propietario podrá vender el inmueble a un tercero, bajo las mismas condiciones. Si el propietario disminuye el precio del inmueble o establece condiciones más favorables deberá ofrecerlo nuevamente al arrendatario.

Notificación digital

Artículo 21. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, conforme a lo establecido en la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas. Puede ser vía correo electrónico

CAPÍTULO III

TERMINACIÓN DE LA RELACION ARRENDATICIA

 

Terminación del contrato.

Artículo 22. El contrato de arrendamiento culminará:

1. Por vencimiento del plazo. 2. Por mutuo consentimiento. 3. Por la terminación anticipada prevista en esta Ley. 4. Por decisión unilateral del arrendatario. 5. Por la destrucción total del inmueble, producto de caso fortuito o fuerza mayor.

Terminación anticipada del contrato.

Artículo 23. El arrendador, podrá demandar la terminación del contrato de forma anticipada, ante la autoridad competente, en los siguientes supuestos:

1. Incumplimiento del pago del canon durante tres períodos consecutivos. 2. Incumplimiento en el pago de los servicios públicos, durante tres meses consecutivos. 3. Haber traspasado el contrato o subarrendado el inmueble sin la autorización del arrendador. 4. Haber ocasionado al inmueble deterioros mayores o haber efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. 5. Darle al inmueble un uso distinto al establecido en el contrato o de forma contraria a la ley. 6. Abandono del inmueble. 7. Aquellas establecidas en el contrato.

La declaratoria de cualquiera de los supuestos previstos en este artículo, por parte de la autoridad competente, dará lugar al desalojo del inmueble.

Terminación unilateral.

Artículo 24. El arrendatario podrá, en cualquier momento y de manera unilateral, dar por terminado el contrato de arrendamiento del inmueble, mediante indemnización de dos meses de canon.

CAPÍTULO IV

RESOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS

Resolución de conflictos

Artículo 25. Son competentes: 1. Los mecanismos e instancias de conciliación, mediación o de cualesquiera otros medios alternativos para la solución de conflictos. 2. Los centros de arbitraje institucional y los mecanismos de arbitraje acordados contractualmente por las partes. 3. Los tribunales de municipio de la localidad donde se encuentre ubicado el inmueble, mediante el juicio breve, independientemente de la cuantía.

Promoción de centros de mediación y arbitraje.

Artículo 26.  El Estado, podrá crear centros de mediación, conciliación, arbitraje, incluidos los jueces de paz.

Desalojo del inmueble

Artículo 27. La orden de desalojo solo podrá ser acordada por un tribunal de municipio o un tribunal arbitral establecido conforme a la ley. Cuando la orden de desalojo esté contenida en un laudo arbitral, será presentada ante el Tribunal competente a los fines de su ejecución.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA ÚNICA.

Las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda y la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda no serán aplicables a las relaciones arrendaticias establecidas bajo el amparo del régimen especial previsto en esta Ley.

DISPOSICIÓN FINAL ÚNICA.

Palacio de Miraflores, en Caracas, a los siete (07) días del mes de agosto de dos mil veintiséis (2026).

 

 

 

REVOCATORIA POR CONTRARIO IMPERIO Y APELACIÓN

 

REVOCATORIA POR CONTRARIO IMPERIO Y APELACIÓN

Sala Constitucional N°34 – 19/2/ 2008

Publica Abg. Rafael Medina Villalonga 

 

“Con respecto a la procedencia de la revocatoria por contrario imperio, la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal de la República, en sentencia número 34, del 19 de febrero del año 2008 (caso: Héctor González Guerra), acogida recientemente por esta Sala en sentencia número 772, del 9 de diciembre del año 2021 (caso: Rafael Rosendo Medina Morales y otra contra Telefónica Venezolana, C.A.), sostuvo lo siguiente:

“El artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, aplicable a los procedimientos seguidos ante este Alto Tribunal, por disposición expresa del artículo 19 de la Ley Orgánica que rige las funciones de este Máximo Tribunal, señala lo que a continuación se transcribe:

‘Artículo 310.- Los actos y providencias de mera sustanciación o de mero trámite, podrán ser revocados o reformados de oficio o a petición de parte, mientras no se haya pronunciado la sentencia definitiva, salvo disposiciones especiales. Contra la negativa de revocatoria o reforma no habrá recurso alguno, pero en el caso contrario se oirá apelación en el solo efecto devolutivo’.

Del análisis de la disposición supra citada se desprende, que la revocatoria por contrario imperio además de ser una facultad otorgada a las partes, constituye al mismo tiempo, un poder oficioso del juez para corregir algún error en la sustanciación del procedimiento.

De allí, que sólo procede contra actos referidos a la sustanciación del proceso -también denominados por la doctrina como actos de mero trámite- y no, contra decisiones o resoluciones que resuelvan incidencias o pongan fin a la controversia, pues tal como establece el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil, una vez que el órgano jurisdiccional dicta sentencia, no puede revocarla ni reformarla, salvo la posibilidad de realizar aclaratorias, salvaturas, rectificaciones y ampliaciones; que constituyen medios específicos con finalidades distintas relativas al esclarecimiento de las eventuales deficiencias de los fallos, sobre puntos dudosos, omisiones, rectificaciones de errores de copia, de referencias o de cálculos numéricos que aparecieren de manifiesto en la sentencia, así como aquellas ampliaciones a que haya lugar, sin estar dirigida a impugnar o contradecir los efectos de lo decidido en el fallo.” (Énfasis de la Sala)

 

“Como puede notarse, la jurisprudencia de este Alto Tribunal con meridiana claridad ha señalado la imposibilidad de solicitar la revocatoria por contrario imperio de sentencias o autos que resuelvan incidencias o que impidan la continuidad del juicio, pues a tenor de lo establecido en el artículo 252 de la norma procesal civil, el juez se encuentra impedido de reformar o revocar su propio fallo. En este sentido, conviene apuntar que contra toda decisión o auto -definitivo o interlocutorio- que ponga fin al juicio o impida su continuación, el afectado podrá apelar conforme a las reglas procesales previstas en los artículos 288 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. De modo pues, que contra las sentencias que resuelvan la pretensión o imposibiliten la continuidad de juicio procede la apelación como medio de gravamen y no la revocatoria por contrario imperio” (Negrillas de la Sala)..

 

RECURRIBILIDAD Y PRINCIPIO DE LA DOBLE INSTANCIA

 

RECURRIBILIDAD Y PRINCIPIO DE LA DOBLE INSTANCIA

Publica Abg. Rafael Medina Villalonga

 

Sala Constitucional N° 1386 - 21/11/2000

“…si la ley expresamente niega la apelación, no puede el juez violarla, aduciendo que la inadmisibilidad de la reconvención prevenida en el citado artículo 888, constituye un fallo definitivo, que como todo fallo definitivo está sujeto a apelación. Pareciera que el juez que dictó el fallo impugnado, no tomó en cuenta que los derechos a ventilarse mediante la reconvención, muy bien pueden ser objeto del juicio ordinario, ante el tribunal competente por la cuantía y la materia, por lo que nada definitivo tiene el fallo que niega la reconvención, con relación a los derechos del reconviniente”.

 

Sala Constitucional N° 2298 – 21/8/2003

“…esta Sala considera pertinente precisar que el derecho a recurrir supone, necesariamente, la previa previsión legal de un recurso o medio procesal destinado a la impugnación del acto. No toda decisión judicial dentro del proceso puede ser recurrida. Ello atentaría, también, contra la garantía de celeridad procesal y contra la seguridad jurídica y las posibilidades de defensa que implica el conocimiento previo por los litigantes de las reglas procesales. El derecho a la doble instancia requiere entonces del preestablecimiento legal de la segunda instancia, así como del cumplimiento por quien pretende el acceso a ella, de los requisitos y presupuestos procesales previstos en la ley aplicable”.

 

Sala Constitucional N° 713 – 17/6/ 2015

“La Sala Constitucional, estableció con carácter vinculante la interpretación del alcance y contenido del artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, relacionado con la apelación de la sentencia definitiva  dictada en el procedimiento breve, señalando que en todo caso las normas reguladoras del sistema recursivo previstas en los artículos 288 y 290 eiusdem debían aplicarse concatenadamente con el artículo 891 ibídem, por lo cual, toda sentencia definitiva sobre la pretensión ventilada en el procedimiento breve, tendrá apelación en doble efecto aún cuando su cuantía sea inferior a las 500 unidades tributarias, pero en lo absoluto, estableció que las sentencias interlocutorias sobre la inadmisión de la reconvención, tendrían apelación”.

 

 

 

PAGO DE OBLIGACIONES DINERARIAS EN MONEDA EXTRANJERA

PAGO DE OBLIGACIONES DINERARIAS EN MONEDA EXTRANJERA

Sala Constitucional N° 1486 – 30/9/2025

CRÍTICA DE LAS DECISIONES JUDICIALES N° 31

Publica Abg. Rafael Medina Villalonga

 

El primer desatino de la sentencia aquí criticada aparece en el primer párrafo de las “motivaciones para decidir”:

 

“Ahora bien, respecto de la revisión solicitada, (…) el criterio jurisprudencial sentado por esta Sala en sentencia N° 1387 del 13 de noviembre de 2015, en el que se estableció:

 “Aunado a lo anterior, tal como lo indicó el a quo, el Código de Comercio establece, que los pagos que deban cumplirse con una moneda distinta a la moneda de curso legal en el país deberán constar expresamente y por escrito (cláusula de pago efectivo en una moneda extranjera)”

 

Considera la Sala Constitucional que el anterior es un “criterio jurisprudencial”. Más bien, es una imprecisión garrafal:

¿En cuál de los mil ciento diecinueve artículos del Código de Comercio figura esa disposición? Respuesta: únicamente en el artículo 449, referido al pago de la letra de cambio y a la estipulación “cláusula de pago efectivo en una moneda extranjera”.

Entonces, no es verdad que el pago de cualquier obligación dineraria que se exija en moneda extranjera, “deberán constar expresamente y por escrito”. Esa obligación no la establece el Código de Comercio. Por lo demás el código de comercio regula los actos de comercio, no los actos de naturaleza civil entre personas no comerciantes.

Cuando un venezolano acude a una tienda comercial cualquiera a comprar un producto y pregunta cuánto vale, le responden: “tantos dólares”. El comprador debe entregar la cantidad de dólares que le cobran o no podrá adquirir el producto. El pago de esa obligación dineraria no “consta expresamente y previamente por escrito”. Si quiere pagar en bolívares tendrá que atenerse al tipo de cambio que fije el comerciante vendedor. Esto deben saberlo los magistrados de la Sala Constitucional por “máximas de la experiencia”.

Este dislate jurídico es de la mayor gravedad, sobre todo si se considera el órgano del que emana: la máxima interprete de la Constitución Nacional y las leyes del país.

El párrafo que comentamos continúa así:

  “… así mismo (sic), el nuevo Régimen Cambiario (sic), ha establecido que las operaciones sobre valores se cumplen con moneda de curso legal en el país, es decir, en bolívares (salvo títulos de valor), tal como se desprende de lo establecido en el artículo 318 de la Constitución y el artículo 116 de la Ley del Banco Central de Venezuela”.

 

¿“las operaciones sobre valores”? ¿Cuáles valores? Más imprecisiones.

“Se cumplen con moneda de curso legal en el país”. ¿Cuál de las monedas de “curso legal” en el país? El Banco Central De Venezuela publica todos los días la tasa de cambio de múltiples monedas extranjeras de curso legal en el país.

“(salvo títulos valor)”. ¿Cuáles “títulos valor”? el cheque es un título valor, las acciones al portador de una sociedad mercantil tienen la naturaleza jurídica de título valor, al igual que los bonos y acciones que se cotizan en la bolsa de valores.

“… tal como se desprende de lo establecido en el artículo 318 de la Constitución y el artículo 116 de la Ley del Banco Central de Venezuela.”

 

No es verdad que, “… el artículo 318 de la Constitución y el artículo 116 de la Ley del Banco Central de Venezuela”, Establezcan que la única moneda de curso legal en Venezuela sea el bolívar.

Graves descuidos, imprecisiones y errores pululan en esta sentencia.

 

“De allí, que se observa que el Tribunal Retasador (sic) procedió a estimar las actuaciones profesionales del intimante en dólares americanos (sic), sin existir pacto expreso al efecto y contrariando la normativa antes indicada…”.

 

Aquí, la Sala Constitucional acoge la “jurisprudencia” que afirma que, “el Tribunal Retasador procedió a estimar las actuaciones profesionales…”.

El tribunal retasador no estima, retasa, vuelve a tasar en forma definitiva, no sujeta a apelación.

La Sala coge igualmente, el criterio de que esa decisión estimó las actuaciones “en dólares americanos”, “sin existir pacto expreso al efecto y contrariando la normativa antes indicada”.

¿Cuál será esa “normativa antes indicada” que la nueva sentencia se dispone a anular? ¿Será aquella de que: “el Código de Comercio establece, que los pagos que deban cumplirse con una moneda distinta a la moneda de curso legal en el país deberán constar expresamente y por escrito”?

Esa normativa no existe en el Código de Comercio.

La llamada “jurisprudencia” remata la idea así:

“… cuando debieron dictar su sentencia utilizando la unidad monetaria de curso legal en el país que es el Bolívar (…), debió tasar los honorarios en Bolívares (sic), que es la moneda que sirve para liberar cualquier obligación”.

 

Insiste la Sala en que:

“la unidad monetaria de curso legal en el país que es el Bolívar” (…), debió tasar los honorarios en Bolívares (sic), que es la moneda que sirve para liberar cualquier obligación”.

 

No más comentarios, no más críticas a este párrafo. Juzgue usted, amable lector.

 

 

 

En otro párrafo de la sentencia que aquí se critica, la Sala Constitucional expresa:

 

“Al respecto, considera esta Sala que sobre el pago en moneda extranjera, el artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela, indica lo que sigue:

 

“Los pagos estipulados en monedas extranjeras se cancelan, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago”.

 

“En sintonía con lo anterior, la Sala de Casación Civil de este Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 464, de fecha 29 de septiembre de 2021, caso: “Philippe Gautier Ramia contra Promotora Key Point, C.A. y otra”, al interpretar el contenido y alcance de la precitada norma, estableció lo que sigue:

 

“En este último caso, la pretensión de cobro judicial o extrajudicial de tales obligaciones como deudas en moneda extranjera, no solo es improcedente por carecer de base legal, sino que podría configurar el delito de usura, en caso de que el diferencial cambiario exceda los límites legales de las tasas de interés que sean aplicables a la respectiva obligación…”. (Resaltado de la Sala)”.

 

En esta sentencia, la Sala Constitucional llega al extremo de acoger otra “jurisprudencia” de la Sala de Casación Civil, en la que se advierte a los justiciables que cobrar en moneda extranjera puede configurar el “delito de usura”.

Según esta “jurisprudencia”, la mitad de los habitantes del país debería estar presa por delincuente al cobrar en dólares y la otra mitad por cómplice necesario, al pagar en dólares.

Penúltima Critica: El cobro de honorarios de abogado por el abogado del vencedor al vencido, no deriva de la condenatoria en costas al vencido, como afirma la Sala, sino de las actuaciones realizadas en el juico por el abogado del vencedor.

Última crítica:

El artículo 128 de la Ley Orgánica del Banco Central de Venezuela, no contiene una sola frase válida desde el punto de vista jurídico legal. Esta afirmación, que parece escandalosa, se fundamenta en un análisis exegético que hicimos de esa norma jurídica en esta misma página, el 29 de abril de 2025.

Ver en el Blog de www.abogadosveritaslex.com.ve, página 15, “HONORARIOS DE ABOGADO Y ARTÍCULO 128 DE LA LEY DEL BANCO CENTRAL DE VENEZUELA”.

Gracias por su atención.