INTERPRETACIÓN ART. 18 LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA

Sala Constitucional N° 969 / 23-11-16

“Ahora bien, en el presente caso, la sentencia objeto de revisión, dictada el 2 de diciembre de 2015, por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, declaró con lugar el recurso de regulación de jurisdicción interpuesto por la ciudadana Jacqueline Pernía Roa. Así mismo, declaró que el Poder Judicial no tiene jurisdicción para conocer y decidir la demanda por resolución de contrato de “cesión del título Nro. 10 representativo de una Cuota de Participación Tipo 2”, interpuesta por los apoderados judiciales de la sociedad mercantil Inversiones Mawaka, C.A., contra la ciudadana Jacqueline Pernía Roa y finalmente, revocó la decisión dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del 27 de marzo de 2015.

Para dictar la referida decisión, la Sala Político Administrativa de este Máximo Tribunal, tomó en consideración lo dispuesto en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 39.912, del 30 de abril de 2012, según la cual, “la referida Ley tiene por objeto regular todo lo relativo a los contratos, cualquiera sea su denominación, relacionados con la venta, preventa y enajenación de viviendas en proceso de construcción o aún no construidas, a fin de proteger al eventual comprador para que, como débil jurídico de la relación, no se vea afectado por situaciones de fraude o estafa en virtud de la incorporación, en dichos contratos, de cláusulas abusivas que propicien el desequilibrio entre los derechos y obligaciones de la (sic) partes contratantes y que menoscaben el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna, como se encuentra consagrado en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (…)”

Asimismo, se observa que la pretensión tiene como fundamento la afirmación de que la decisión objeto de revisión fue dictada para resolver la cuestión previa de falta de jurisdicción del Poder Judicial frente a la Administración Pública, la cual fue opuesta en el juicio de resolución de contrato que ejerció la sociedad mercantil Inversiones Mawaka, C.A., contra la ciudadana Jacqueline Pernía Roa, resultando en su criterio “vulnerados principios, normas y criterios de orden público constitucional proclamados en los artículos 2, 26, 27, 49, 82 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (…)”, pues estima la solicitante en revisión que la sentencia objetada incurrió en un error inexcusable al declarar que la solicitud de rescisión debe ser decidida y avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, mediante la realización de un procedimiento administrativo previo, para poder acudir a la vía jurisdiccional.

Al respecto, considerando que la Sala Político Administrativa efectivamente para dictar su decisión se basó en la aplicación de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, resulta oportuno acotar el contenido del artículo 18 de la referida Ley, que prevé lo siguiente:

Artículo 18: De las rescisiones

No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.

Si bien el citado artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, prevé que un órgano de carácter administrativo, específicamente, la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, avale la solicitud de rescisión del contrato, en criterio de esta Sala, no puede afirmarse que esa disposición confiera a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la facultad para dirimir en forma exclusiva todos los conflictos que se susciten entre los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa y los futuros compradores, pues como dispone dicha norma solo conocerá de aquellas solicitudes de rescisión unilateral ante la existencia de una cláusula viciada de nulidad en el contrato, que le permita a los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, dejar sin efecto el contrato sin requerir el consentimiento del comprador. No obstante, este artículo tiene una excepción: “que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador”.