TRIBUNAL DE ESPAÑA APLICA POR PRIMERA VEZ LA CLÁUSULA “REBUS SIC STANTIBUS” PARA REDUCIR LA RENTA MENSUAL EN UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

 

TRIBUNAL DE ESPAÑA APLICA POR PRIMERA VEZ LA CLÁUSULA “REBUS SIC STANTIBUS” PARA REDUCIR LA RENTA MENSUAL EN UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Chile, 17 de enero 2022

                                Por redacción de Diario Constitucional

“El cierre del local por disposición sanitaria fue un evento impredecible e inimaginable para las partes al momento de firmar el contrato de arrendamiento en el año 2005.”

 

“La Audiencia Provincial de Badajoz (España), aplicó por primera vez la cláusula “rebus sic stantibus” para rebajar el canon de arriendo de una propiedad destinada a tienda de confección de ropa que se vio obligada a cerrar durante la pandemia por no ser considerada dentro del comercio esencial.

El Tribunal precisa que, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, los contratos no se pueden modificar, ni siquiera cuando las circunstancias cambien y se altere el equilibrio inicialmente pactado. No obstante, aunque el Código Civil Español no lo contempla expresamente, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha admitido el uso de la cláusula rebus sic stantibus en aquellos excepcionales casos en que se ha modificado o quebrado el equilibrio de las prestaciones por la irrupción sobrevenida e imprevisible de nuevas circunstancias.

 

El fallo reconoce que la cláusula ha sido admitida en escasos casos, pues es de aplicación excepcional. Sin embargo, su uso ha resurgido producto de la crisis económica de 2008, instancia en que el Tribunal Supremo precisó el alcance, uso y justificación de la figura jurídica.

 

Al respecto, el Tribunal Supremo explica que las relaciones jurídicas onerosas están presididas, con carácter general, por el principio de la conmutatividad, es decir, por el equilibrio de las prestaciones, como también están regidas por el principio de buena fe, que, entre otras cosas, establece que los contratos se cumplan en términos justos.

 

Cuando esos términos, fuera de lo pactado, sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, cambian profundamente, las prestaciones pueden ser objeto de adaptación o revisión de acuerdo con el cambio operado. En tales casos, entra en operatividad la cláusula rebus sic stantibus ya que el equilibrio de las prestaciones del negocio jurídico se ha perdido.

Asimismo, la jurisprudencia precisa que, si el nuevo escenario no pudo razonablemente tenerse en cuenta en el contexto económico en que se celebró el contrato, podría invocarse la cláusula, pues de lo contrario, es decir que las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo, tal riesgo era razonablemente previsible.

 

En ese sentido, el Tribunal sostiene que el cierre forzoso de la actividad económica si justifica la aplicación de la cláusula, pues fue un acontecimiento por completo extraordinario e imprevisto para toda la población. En el caso concreto, la arrendataria se vio de pronto impedida para ejercer su actividad comercial en el local, convirtiendo el pago mensual del arriendo en un precio excesivamente oneroso, causando un evidente desequilibrio en las prestaciones del contrato, toda vez que el local dejó de ser útil pues, por disposición legal, no podía abrirlo al público. Tal cierre, no pudo ser previsto por las partes al momento de suscribir el contrato en el año 2005, ya que era imprevisible e inimaginable, señala el fallo.

 

El Tribunal advierte que la mora de la arrendataria no es impedimento para que opere la cláusula, ya que el ordenamiento español no exige tal requisito. Tampoco se observa mala fe ya que en todo momento intentó negociar con el arrendador una reducción del pago.

 

En definitiva, el Tribunal revocó la decisión del tribunal de primera instancia y declaró la operatividad de la cláusula rebus sic stantibus durante los sesenta y nueve días en que la tienda tenía prohibido operar por la disposición sanitaria. En consecuencia, la renta mensual del local quedó reducida al 50% de su valor normal por el período comprendido entre el 14 de marzo hasta el 21 de mayo de 2020.”