ESTAFA INMOBILIARIA Y JURISDICCIÓN ADMINISTRATIVA

Sala Político Administrativa N° 739/ 27-6-2013

“La falta de jurisdicción del Juez comprende su imposibilidad para dictar sentencias y pasarla por autoridad de cosa juzgada, esencialmente por haber perdido su capacidad funcional en un ámbito concreto del ordenamiento jurídico, bien sea, por estar atribuido a un órgano o ente de la Administración Pública o una autoridad extranjera. Por tal motivo, la obligación que tienen los jueces de dictar sentencias y resolver los conflictos que se le planteen, carece de sentido práctico en la medida que ésta no se tenga.

El representante de Ediperca, C.A. intentó ante un Tribunal con competencia civil una demanda por resolución de contrato de opción de compra-venta contra la ciudadana Erika Eloisa Peraza Rodríguez, razón por la cual, en principio, nos hallamos en presencia de una elemental acción civil. Sin embargo, la demandante invoca dos (2) instrumentos legales para justificar la falta de jurisdicción del Juez, como lo son, la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas que a su criterio disponen una fórmula o procedimiento administrativo que inviste de autoridad a un órgano de la Administración Pública para resolver las controversias referentes a la materia de viviendas.

En ese sentido, la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en la Gaceta Oficial N° 39.912 de fecha 30 de abril de 2012, conforme al artículo 1, establece un conjunto de normas dirigidas a:

“(…) regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificio de engaño e incumplimiento, sancionado penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna”.

Ello así, lo que pretende realizar la Ley, no es tanto, evitar que los compradores se vean sorprendidos en su buena fe y adquieran una vivienda bajo trámites fraudulentos, sino, impedir que los eventuales compradores como débiles jurídicos de la relación, suscriban contratos desprovistos de controles en los que se incorporen cláusulas leoninas, en condiciones asimétricas, que los hagan inejecutable y que en definitiva operen en detrimento del universo de adquirientes.

El Título III del referido instrumento normativo, relativo a la Preventa, Venta o Enajenación de Viviendas en Proceso de Construcción o aún no Construidas, en su artículo 9 establece que:

“La preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles destinados a vivienda en proceso de construcción o aún no construidas, sólo podrá iniciarse cuando la empresa constructora haya obtenido toda la permisología exigida por los órganos y entes competentes en materia de viviendas y desarrollo urbano, sean nacionales, regionales o municipales debiendo ser aprobadas por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con competencia en la materia”.

Por otra parte, el artículo 27 referente a las denuncias establece que:

“Los compradores podrán acudir ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular  con competencia en la materia, para denunciar la vulneración de sus derechos, sin menoscabo de la competencia que, conforme a lo dispuesto en el Decreto N° 6072, con Rango Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, ostenta el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de supervisar a los productores de vivienda y hábitat en su condición de sujetos del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, y aplicar las sanciones correspondientes, previa sustanciación del respectivo procedimiento administrativo”.

Y por último, el artículo 18 regula lo concerniente a la recisión de los contratos de la siguiente manera:

“No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescindir debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat”.

Las normas arriba citadas, establecen una serie de mecanismos de protección a los adquirentes y compradores de viviendas, tendientes a proveerlos de herramientas para controlar todo el circuito que lleva consigo su construcción, vale decir, la preventa, venta o enajenación y evitar que sean víctimas de todo un sistema que funciona en condiciones desiguales. En materia de recisión establece una situación especial, puesto que, muy a pesar que entendamos la terminación de un contrato bilateral como el producto del incumplimiento culposo de una de las partes, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo, dicha facultad se halla sujeta a un procedimiento que impide que sean resueltos unilateralmente.

Para que “los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas” puedan ser liberados de su obligación, deben pedir ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la terminación del mismo que deberá ser avalada por ésta. Ello supone, la inclusión en la norma de un trámite que exige la sustanciación de un procedimiento en sede administrativa para dar por finalizado un contrato por recisión.

Ello así, cuando se trate de inmuebles en proceso de construcción o aún no construidas, y una de las partes pretenda rescindir el contrato, ha dispuesto la Ley, atribuirle dicha competencia a un órgano de la Administración Pública, por lo tanto, el poder judicial no tendría jurisdicción en hipótesis como la planteada. Así se declara”.