CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA
Chile, primero de enero 2022
Por Diario Constitucional.cl
“La intención de los contratantes prevalece sobre el sentido de sus
términos literales si se revela claramente, pero si ella no llega a descubrirse
nítidamente habrá de estarse a lo que reflejen las palabras. Al quedar establecido que las rentas fueron pagadas con
posterioridad a la fecha estipulada en el contrato y que el arrendador no opuso
reclamo, da cuenta que existió una modificación al contrato.”
“La Corte Suprema acogió
el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia
pronunciada por la Corte de Concepción, y en su lugar, rechazó la demanda de
restitución de un inmueble objeto de un contrato de arrendamiento con opción de
compra.
El máximo Tribunal, para
resolver el recurso, tuvo presente que el actor “dedujo demanda de restitución
de bien inmueble y del aserradero industrial allí instalado contra Forestal
Tres Robles SpA, que dio en arrendamiento con opción de compra del inmueble
(…), pactándose un plazo de duración del contrato de 45 meses y se fijó como
precio el valor de $450.000.000.- (…). Señala que se adeuda el precio de la
renta del mes de agosto de 2017, por la cantidad de 386,45 Unidades de
Fomento”.
Refiere que, “el fallo
dejó asentado, como hecho en la causa, que los pagos del precio de las rentas
de arrendamiento fueron enterados, aunque con posterioridad a la fecha
estipulada en el contrato de arrendamiento y no hay constancia que el
arrendador haya formulado algún requerimiento o reclamo, así como que el precio
de la renta del mes de agosto de 2017 fue pagado el 29 de agosto de 2017”.
Indica que, “para acoger
la acción los jueces tuvieron en consideración que la demandada no pagó dentro
del plazo estipulado el precio de la renta del mes de agosto de 2017,
incurriendo en el incumplimiento de la cláusula tercera del contrato referido,
advirtiendo, por otra parte, que la real voluntad de los contratantes no fue
que el precio de las rentas de arrendamiento se pagara en cualquier fecha del
mes o al mes siguiente”.
No obstante, sostiene que
“un adecuado análisis del presente recurso, lleva a considerar que en el caso
de estos autos ha tenido lugar la celebración de un contrato de arrendamiento
con opción de compra, que reviste la fisonomía de ser lo que se denomina una
operación de leasing”.
Razona que, “si bien cada
uno de estos actos jurídicos son distintos entre sí, existe entre ellos un
vínculo que los une en su conjunto y que hace variar los efectos individuales
de cada uno en particular, en relación con el cumplimiento de las sendas
obligaciones contraídas, como es el caso suscitado en esta controversia
respecto de la obligación del pago del precio de las rentas que se ha
reseñado”.
Así las cosas, comprende
que “el contrato celebrado entre la Compañía Maderera San Pedro Limitada y
Forestal Tres Robles SpA, debe ser calificado, entonces, como una operación de
leasing desde que el arrendador es una empresa que, por esta vía, manteniendo
la propiedad del bien antes descrito, se lo entregó al otro contratante en
arrendamiento para otorgarle el goce y explotación conforme a su destino
natural, con el derecho de comprarlo con posterioridad si, al término del
arriendo, entre otras opciones, decidiera adquirirlo, pagando el saldo del
precio acordado y mientras tanto el arrendador percibir periódicamente el
precio de la renta pactada”.
Expone que, “un atento
examen comparativo de los artículos 1560 y 1564 nos lleva a subrayar que, si
bien en ambos la intención ha de prevalecer sobre el sentido de los términos
literales, el Código Civil chileno quiso en cierta forma evitar el riesgo de
prescindir arbitrariamente del simple tenor de las palabras, al subordinar que
la intención se revele claramente, con lo que si la intención no llegara a
descubrirse nítidamente habrá de estarse a lo que reflejen las palabras”.
Advierte
que, “de los hechos expuestos y de las consideraciones precedentes resulta que
era imprescindible que los jueces de la instancia en su interpretación
determinaran claramente la naturaleza de la convención, sus efectos y la
voluntad de los contratantes”.
Por lo mismo, continua el
fallo, “los jueces no obstante tener por establecido que el pago del precio de
las rentas fueron pagadas con posterioridad a la fecha estipulada en el
contrato de arrendamiento y no hay constancia que el arrendador haya formulado
algún requerimiento o reclamo, -ni reserva de sus derechos- erradamente
concluyeron que no existió una modificación al contrato -que ni siquiera
califican- incurriendo de esa forma en los errores que menciona el recurrente
al desnaturalizar la convención en lo que al plazo para el pago del precio de
la renta se refiere y concluir en el fallo, erradamente, que la voluntad de los
contratantes no fue cambiar el sentido y significado de la cláusula tercera del
contrato, sin atenerse, por lo demás, a la naturaleza y efectos de la
operación”.
Precisa que, “al haber
adoptado los jueces de segundo grado una decisión que no se aviene al sentido
que hubo que darle a lo acordado, se devela que incurrieron en el
quebrantamiento del artículo 1560 y el inciso 3 del artículo 1564 del Código
Civil, puesto que han desvirtuado el contrato y lo convenido para el pago del
precio, vulnerándose, en consecuencia, las normas de interpretación de los
contratos que aplicadas correctamente debió significar el rechazo de la acción,
con lo que se cumple el requisito en orden a que el yerro ha tenido influencia
decisiva en lo resuelto. Siendo así, corresponde acceder al arbitrio de nulidad
sustantiva que ha sido planteado por la parte demandada”.
Concluye que, “habiendo
sido la intención de los contratantes que el precio de la renta se pagara en
cualquier fecha del mes o en el mes siguiente, a la luz de la regla de
interpretación prevista en el inciso 3 del artículo 1564 del Código Civil, ello
determina que el precio del mes de agosto de 2017 fuese solucionado dentro del
plazo pactado, no existiendo en consecuencia el incumplimiento contractual que
se le imputa a la demandada por lo que será rechazada la acción de
restitución”.
Tomado
de Diario constitucional.cl
No hay comentarios.:
Publicar un comentario